Prijenos ugovora o najmu pri prodaji lokala

Pri prodaji lokala, salona, trgovine ili ugostiteljskog objekta prijenos ugovora o najmu često je ključ uspješne prodaje. Lokacija je velik dio vrijednosti takvog biznisa, a kupac je dobiva samo ako prostor može koristiti i nakon preuzimanja. Ovaj članak objašnjava kako kupac može preuzeti najam, zašto je suglasnost najmodavca toliko važna i kako se pripremiti za razgovor s najmodavcem.

Članak je općenite prirode i nije pravni savjet. Prava i obveze ovise prije svega o vašem ugovoru o najmu, propisima države i okolnostima, pa ugovor prije prodaje pregledajte s odvjetnikom.

Ukratko

• Kod lokala lokacija je često najveća vrijednost biznisa.
• Prijenos ugovora na kupca u pravilu zahtijeva suglasnost najmodavca.
• S najmodavcem razgovarajte kada imate ozbiljnog kupca i ne odgađajte.
• Prodaju uvjetujte uređenjem najma, kako nijedna strana ne bi riskirala.

Zašto je najam toliko važan

Kod biznisa vezanih uz lokaciju kupac ne kupuje samo opremu i klijente, nego i mogućnost da biznis nastavi na istom mjestu. Ako to ne može, vrijednost biznisa znatno je niža: oprema se može preseliti, ali stalni klijenti i prepoznatljiva lokacija ne mogu.

Zato će kupac već rano pitati:

• može li preuzeti najam i pod kojim uvjetima,
• koliko još vrijedi ugovor i može li se produljiti,
• kolika je najamnina i hoće li se mijenjati,
• koji su otkazni rokovi i razlozi za otkaz.

Bez jasnih odgovora na ta pitanja prodaja često ne napreduje.

Tri osnovne mogućnosti

1. Prodaja udjela u firmi

Ako je najmoprimac firma (na primjer d.o.o.), a kupac kupuje poslovni udio, najmoprimac se ne mijenja. Ugovor o najmu ostaje na snazi, jer se promijenio samo vlasnik firme. Ipak provjerite sadrži li ugovor odredbu o promjeni vlasništva koja zahtijeva obavijest ili suglasnost najmodavca ili mu daje pravo na otkaz. Razlike između prodaje udjela i imovine opisujemo u članku Prodaja udjela ili imovine firme.

2. Prijenos ugovora na kupca

Ako kupac preuzima djelatnost i imovinu, ali ne i firmu, ugovor o najmu mora prijeći na njega. Prijenos ugovora na novog najmoprimca u pravilu zahtijeva suglasnost najmodavca. Bez nje kupac nema pravo koristiti prostor.

3. Novi ugovor o najmu

Često se najmodavac i kupac dogovore o novom ugovoru, a prethodni se sporazumno raskida. Za najmodavca je to prilika da promijeni uvjete, na primjer najamninu ili trajanje. Za kupca je važno da su novi uvjeti poznati i prihvatljivi prije kupnje.

Suglasnost najmodavca

Najmodavac će pri odlučivanju uzeti u obzir:

• je li kupac pouzdan platiša,
• hoće li djelatnost ostati ista ili slična,
• nudi li kupac odgovarajuća osiguranja, na primjer jamčevinu ili jamstvo,
• je li prethodni najmoprimac ispunjavao obveze.

Najmodavac nije dužan dati suglasnost, osim ako to određuje ugovor ili propis. Zato je dobar odnos s najmodavcem pri prodaji iznimno dragocjen.

Kada i kako razgovarati s najmodavcem

Razgovor s najmodavcem osjetljiv je, jer može otkriti prodaju. Preporučeni tijek:

1. Najprije pročitajte ugovor: trajanje, otkaz, prijenos, podnajam, promjena djelatnosti, jamčevina, obveze pri iseljenju.
2. Kada imate ozbiljnog kupca, obično nakon pisma namjere, razgovarajte s najmodavcem i predstavite mu namjeru.
3. Predstavite kupca: iskustvo, plan i financijsku sposobnost. Kupac neka bude spreman za susret s najmodavcem.
4. Pribavite pisanu suglasnost ili nacrt novog ugovora prije potpisa kupoprodajnog ugovora.
5. U ugovor s kupcem uključite uvjet da prodaja ovisi o suglasnosti najmodavca ili novom ugovoru o najmu.

Ne odgađajte razgovor do posljednjeg trenutka. Ako najmodavac nije suglasan, bolje je to saznati rano, prije nego što kupac potroši vrijeme i novac na dubinsku provjeru.

Na što paziti u ugovoru o najmu

Trajanje i produljenje

Kupac će htjeti da mu je prostor osiguran dovoljno dugo da mu se ulaganje vrati. Ugovor koji istječe za nekoliko mjeseci velik je rizik. Ako je moguće, s najmodavcem se dogovorite o produljenju prije prodaje ili u okviru prijenosa.

Najamnina i usklađivanje

Provjerite kako se najamnina usklađuje i jesu li najavljene promjene. Kupac će buduću najamninu uzeti u obzir pri izračunu profitabilnosti, pa eventualno povećanje utječe na cijenu.

Otkaz

Provjerite otkazne rokove i razloge, osobito može li najmodavac otkazati ugovor bez razloga s relativno kratkim rokom. Takva odredba smanjuje vrijednost lokacije.

Djelatnost

Ugovor često određuje koja se djelatnost smije obavljati u prostoru. Ako kupac namjerava promijeniti djelatnost, treba mu suglasnost najmodavca, a možda i druge dozvole.

Ulaganja u prostor

Provjerite tko je vlasnik ulaganja u prostor (na primjer preuređenja, instalacija, ugrađene opreme) i što se s njima događa pri iseljenju. Pri prodaji treba jasno odrediti što je dio prodaje, a što ostaje najmodavcu.

Jamčevina

Ako ste platili jamčevinu, dogovorite hoće li vam je najmodavac vratiti, a kupac platiti novu, ili će je kupac preuzeti i vama je nadoknaditi u okviru cijene.

Kada najmodavac nije suglasan

Ako najmodavac nije suglasan s prijenosom ili novim ugovorom, imate nekoliko mogućnosti:

• pitajte za razlog i pokušajte ga otkloniti, na primjer dodatnim osiguranjem ili jamstvom kupca,
• predložite drugog kupca koji najmodavcu više odgovara,
• razmislite o prodaji udjela, ako je najmoprimac firma i ugovor to ne ograničava,
• prodajte opremu i djelatnost bez lokacije, što obično znači znatno nižu cijenu.

Kod svake mogućnosti provjerite pravne posljedice s odvjetnikom.

Vlastita nekretnina

Ako je prostor u vašem vlasništvu ili u vlasništvu vaše firme, imate više mogućnosti: prostor prodajete zajedno s biznisom, iznajmljujete ga kupcu ili ga prodajete zasebno. Kod iznajmljivanja dogovorite tržišnu najamninu i dovoljno dug ugovor, jer će kupac to uzeti u obzir u cijeni. Kod prodaje nekretnine uzmite u obzir i poreze i troškove, koji se kod nekretnina razlikuju od prodaje biznisa.

Kako to predstaviti u oglasu

Kupci već u oglasu traže informacije o najmu. Navedite:

• je li prostor u najmu ili u vlasništvu,
• do kada vrijedi ugovor o najmu,
• je li najmodavac načelno suglasan s prijenosom (ako to već znate).

Točne uvjete i ime najmodavca ne navodite u javnom oglasu. Savjete za oglas pronaći ćete u članku Kako napisati oglas za prodaju biznisa. Oglas za lokal ili djelatnost možete besplatno predati u kategoriji djelatnosti i lokala.

Kontrolni popis za prodavatelja

• Ugovor o najmu pročitan je zajedno s odvjetnikom.
• Znate do kada vrijedi ugovor i koji su otkazni rokovi.
• Znate je li za prijenos potrebna suglasnost i tko je daje.
• Poznajete pravila o djelatnosti i ulaganjima u prostor.
• Imate pregled jamčevine i eventualnih dugova prema najmodavcu.
• Imate plan kada i kako ćete razgovarati s najmodavcem.
• U ugovor s kupcem uključit ćete uvjet u vezi s najmom.

Primjer: prodaja kafića s najmom

Ilustrativni primjer: vlasnica kafića prodaje djelatnost i opremu. Ugovor o najmu vrijedi još dvije godine, a prijenos zahtijeva suglasnost najmodavca. Kada pronađe ozbiljnog kupca i potpišu pismo namjere, s najmodavcem dogovara susret na kojem mu kupac predstavlja svoje iskustvo i plan. Najmodavac je suglasan s novim ugovorom na pet godina, ali s nešto višom najamninom.

Kupac višu najamninu uzima u obzir u izračunu i s prodavateljicom dogovara manju prilagodbu cijene. Prodaja je uvjetovana potpisom novog ugovora o najmu, koji potpisuju isti dan kad i kupoprodajni ugovor. Tako nijedna strana ne riskira da ostane bez lokacije ili bez kupca.

Posebnosti kod ugostiteljstva i usluga

Kod ugostiteljskih objekata, salona i sličnih djelatnosti prostor je često prilagođen djelatnosti: kuhinja, ventilacija, posebne instalacije. Takva ulaganja imaju vrijednost samo ako kupac ostaje u prostoru. Zato je kod tih biznisa uređenje najma još važnije. Provjerite i ispunjava li prostor uvjete za djelatnost te jesu li dozvole vezane uz prostor, nositelja ili oboje. Kupac će često neke dozvole morati ishoditi na svoje ime, što utječe na vremenski plan preuzimanja. Kako najam utječe na cijenu lokala, opisujemo u članku Koliko vrijedi ugostiteljski lokal.

Česta pitanja

Može li kupac preuzeti najam bez suglasnosti najmodavca? Kod prijenosa ugovora na drugog najmoprimca suglasnost je u pravilu potrebna. Kod prodaje udjela najmoprimac se ne mijenja, ali ugovor može sadržavati odredbe o promjeni vlasništva. Provjerite ugovor s odvjetnikom.

Može li najmodavac pri prijenosu povisiti najamninu? Ako se radi o novom ugovoru, o uvjetima se dogovaraju najmodavac i kupac. Zato neka kupac zna nove uvjete prije kupnje.

Kada obavijestiti najmodavca? Kada imate ozbiljnog kupca, obično nakon pisma namjere, ali prije dubinske provjere ili barem prije potpisa ugovora. Prekasan razgovor može zaustaviti prodaju.

Što ako ugovor o najmu nije pisan? Bez pisanog ugovora prava i obveze teže je dokazati, što za kupca predstavlja velik rizik. Prije prodaje dogovorite s najmodavcem pisani ugovor ili barem pisanu potvrdu uvjeta.

Mogu li najam prenijeti na kupca prije nego što je prodaja zaključena? To ne preporučujemo. Najam i prodaju uredite istodobno, kako ne biste ostali s obvezama najmoprimca bez biznisa ili kupac s lokalom bez dogovorene kupnje.

Sažetak

Pri prodaji lokala najam je često najveća vrijednost biznisa. Prije prodaje pročitajte ugovor, pravodobno razgovarajte s najmodavcem, pribavite pisanu suglasnost ili novi ugovor i prodaju uvjetujte uređenjem najma. Tako kupac dobiva sigurnost, a vi cijenu koja odražava vrijednost lokacije.